INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS
« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde.» Franklin ROOSEVELT.
LOI PINEL
Le dispositif Pinel a été mis en place en 2015 et est reconduit jusqu'en 2022.
L'objectif du dispositif est d'inciter l'investissement dans l'immobilier neuf et ainsi participer à la construction de nouveaux logements pour pallier au manque d'offre sur l'ensemble du territoire.
La loi Pinel offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif :
- Réduction d'impôt de 10.5% de l'investissement sur 6 ans,
- Réduction d'impôt de 15% de l'investissement sur 9 ans,
- Réduction d'impôt de 17.5% de l'investissement sur 12 ans.
Pour bénéficier de cette réduction l'investisseur s'engage à :
- Investissir dans l'immobilier neuf ou VEFA,
- Louer le logement nu en tant que résidence principale,
- Louer pour une durée minimale de six ans,
- Investir en zone locative "tendue" (zone Abis, A & B1),
- Respecter les plafonds des loyers.
- Respecter les plafonds de ressources des locataires.
La loi Pinel permet de réaliser jusqu'à 52 500 € de réduction d'impôt sur 12 ans.
LMNP
Loueur meublé non professionnel
Il existe 2 grands dispositifs pour investir en LMNP :
- Censi-bouvard ( prolongé jusqu’au 31/12/2021) uniquement pour les logements neufs,
- LMNP classique (régime réel et micro-BIC) concernent les logements neufs et anciens.
La loi Censi bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt à l'occasion d'un investissement locatif dans une résidence de service en VEFA :
- Réduction d'impôt de 11% du montant du bien (HT) sur 9 ans,
- Report possible du surplus de réduction d'impôt sur 6 ans,
- Récupération de la TVA (20%),
- Location gérée par un exploitant via un bail commercial.
Le LMNP classique présente l'avantage de générer des revenus peu fiscalisés. En effet, l'investisseur peut opter pour le régime du micro BIC qui lui octroie un abattement de 50% des revenus locatifs. Le régime réel permet d’amortir les coûts de construction pendant plus de 20 ans sur les loyers.
Les avantages du LMNP en régime réel dans le neuf (résidence de service) :
- Amortissement de la construction sur les loyers (imposition quasi-nulle sur les revenus locatifs),
- Récupération de la TVA,
- Location gérée par un exploitant via un bail commercial.
Le dispositif LMNP s'intègre parfaitement dans une stratégie de revenus complémentaires défiscalisés.
DÉFICIT FONCIER
Le dispositif, Déficit Foncier vise à encourager le contribuable investisseur à rénover son patrimoine immobilier en lui faisant bénéficier d'une fiscalité avantageuse.
En effet, depuis 1993 il est possible d'imputer les déficits occasionnés par des travaux de rénovation des revenus globaux.
Les déficits s'imputent dans un premier temps sur les revenus fonciers existants, ensuite, le surplus vient en déduction sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par année fiscale.
Dans l'hypothèse où il resterait une poche de déficit, il sera possible de la reporter pendant 10 ans.
Ce dispositif s'intègre dans une stratégie de diminution d'une fiscalité foncière existante. En effet, une fiscalité foncière importante (TMI +CSG/CRDS) sera "effacée" totalement ou en partie grâce aux déficits générés.
LOI MALRAUX & MONUMENT HISTORIQUE
Le dispositif Malraux :
La loi Malraux donne accès à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable :
- 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés,
- 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.
La Loi Malraux s'adresse au contribuable français investissant dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location. Contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), les travaux doivent prendre en charge la restauration de l’intégralité de l’immeuble.Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
Le dispositif Monument Historique :
Mise en place en 1913, la loi monument historique ne fonctionne pas sous forme de réduction d’impôt mais sous forme de déduction du revenu global. Cela engendre une réduction d’impôt très importante, pouvant atteindre les 45 %.
La loi sur les Monuments Historiques offre une fiscalité intéressante pour les investisseurs :
- L'intégralité des travaux sont déductibles sur le revenu global sans plafonnement,
- L’intégralité des intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu global,
- Fiscalité non soumise au plafonnement global des niches fiscales
Par ailleurs, en acquisition pour votre résidence principale, elle offre aussi des avantages à hauteur de 50% de ceux des investisseurs.
SCPI
Société civile de placement immobilier
La SCPI est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir un patrimoine immobilier. En contrepartie de cet investissement, les investisseurs reçoivent des parts sociales.
Les SCPI se différencient par le type de biens achetés, les zones d’investissement et leur régime fiscal.
Les revenus locatifs sont soumis à une fiscalité foncière classique (TMI + CSG CRDS).
On distingue 2 catégories principales :
SCPI de défiscalisation :
Elles placent leurs souscriptions dans l’immobilier d’habitation neuf (ou réhabilité) en profitant des avantages fiscaux afférents aux dispositifs de défiscalisation dans la pierre : Pinel, Déficit Foncier ...
SCPI de rendement :
Elles portent essentiellement sur les immeubles d’entreprise (commerces & bureaux) et parfois en résidence de service. Selon les cas, les SCPI de rendement peuvent intervenir sur un segment de marché unique ou être diversifiées.
Les SCPI de rendement permettent d'aller chercher de la rentabillité et/ou un complément de revenu. Elles offrent une véritable option pour diversifier ses avoirs.